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Leistungen Leistung 1 von 6

Immobilienverwaltung

Die Leistung, an der alles andere hängt. Wir halten die Schlüssel, begehen das Gebäude nach festem Turnus, regeln alles mit denen, die Ansprüche an es stellen — Eigentümergemeinschaft, Versorger, Versicherer, Handwerk — und geben Ihnen eine Abrechnung im Monat, die genau sagt, was geschehen ist und was es gekostet hat.

Ein leerstehendes Haus bleibt nicht in dem Zustand, in dem Sie es abgeschlossen haben. Feuchtigkeit findet ihren Weg hinein, eine Pumpe sitzt fest, das Leck des Nachbarn breitet sich aus, ein Schreiben der Gemeinschaft kommt an und niemand öffnet es. Nichts davon ist an dem Tag teuer, an dem es beginnt. Alles davon ist es ein halbes Jahr später.

Immobilienverwaltung ist die Disziplin, solche Dinge zu erkennen, solange sie klein sind. Das heißt: jemand steht nach festem Plan tatsächlich im Gebäude, mit Checkliste und Kamera — und nicht eine Telefonnummer, die man anruft, wenn bereits etwas passiert ist.

Was diese Leistung umfasst

01

Begehungen und Zustandskontrolle

Wir begehen das Objekt in vereinbarter Frequenz — im Leerstand in der Regel vierzehntägig, in der Regenzeit oder nach Unwettern wöchentlich, und immer vor und nach jeder Belegung. Jeder Besuch folgt derselben Checkliste, damit die Berichte über die Jahre vergleichbar bleiben.

  • Dach, Fassade, Terrassen und Entwässerung auf Wassereintritt geprüft
  • Jeder Hahn, jedes WC und jeder Absperrhahn betätigt, damit Siphons und Dichtungen nicht austrocknen
  • Feuchte, Schimmel und Kondensat mit Foto und Datum protokolliert
  • Poolwasser, Technikraum und Bewässerungssteuerung kontrolliert
  • Alarm, Kameras, Rauchmelder und Zutrittstechnik funktionsgeprüft
  • Post entgegengenommen, auf Wunsch geöffnet, Fristsachen sofort eskaliert
02

Schlüssel, Zutritt und Handwerk

Wir halten die Schlüssel und steuern, wer hineinkommt. Kein Handwerker, keine Reinigungskraft und keine Lieferung betritt das Objekt unbegleitet, sofern Sie es nicht ausdrücklich so wünschen — und jeder Zutritt wird mit Datum, Namen und Anlass protokolliert.

  • Sichere Schlüsselverwahrung mit dokumentierter Ausgabe und Rücknahme
  • Handwerker vor Ort empfangen, eingewiesen und nach Abschluss abgenommen
  • Zutritt für Ihre Gäste, Familie oder Makler auf Anforderung organisiert
  • Notzutritt für Gemeinschaft, Feuerwehr oder Versicherer
  • Alarmcodes und Schließberechtigungen bei Personalwechsel geändert
  • Schriftliches Zutrittsprotokoll, jederzeit für Sie einsehbar
03

Versorger, Gemeinschaft und Versicherung

Auf der administrativen Seite verlieren abwesende Eigentümer das meiste Geld — meist an Dinge, die schlicht nie geöffnet wurden. Wir führen sämtliche wiederkehrenden Verpflichtungen des Objekts an einer Stelle und halten sie in Ihrem Namen aktuell.

  • Verträge für Strom, Wasser, Gas und Internet geführt, überwacht und neu ausgeschrieben
  • Zählerstände erfasst, damit Schätzrechnungen widersprochen werden kann
  • Gemeinschaftskosten fristgerecht gezahlt, Einladungen bearbeitet
  • Grundsteuer und Müllgebühren gegen ihre Fristen nachgehalten
  • Gebäude- und Hausratversicherung jährlich auf Summe und Deckung geprüft
  • Schäden gemeldet, mit eigenen Begehungsfotos belegt und weiterverfolgt
04

Zahlungen und Reporting

Ein Konto je Objekt, eine Abrechnung im Monat. Jeder Euro und jeder Franken ist einer Position zuzuordnen, die Sie hinterfragen können — und Handwerkerrechnungen werden unverändert weitergereicht. Wir nehmen keine Lieferantenprovision.

  • Konsolidierte Monatsabrechnung: Einnahmen, Ausgaben, Saldo
  • Handwerkerrechnungen im Original beigefügt, ohne Aufschlag
  • Ausgaben oberhalb einer vereinbarten Grenze nur nach Ihrer schriftlichen Freigabe
  • Mieteinnahmen, Kautionen und Gästezahlungen abgestimmt
  • Jahresübersicht im Format Ihres Steuerberaters
  • Sämtliche Unterlagen im digitalen Objektarchiv, für Sie zugänglich

Wie es abläuft

  1. 01

    Übernahmeaufnahme

    Wir verbringen einen halben Tag im Objekt, erfassen den Zustand Raum für Raum, fotografieren alles und listen auf, was bereits schadhaft ist. Dieser Bericht ist die Ausgangsbasis für alles Weitere — und er gehört Ihnen, ob Sie uns beauftragen oder nicht.

  2. 02

    Dokumentation und Übergabe

    Schlüssel, Alarmcodes, Zählernummern, Lieferantenkonten, Garantien, Ansprechpartner der Gemeinschaft, Pläne und Anleitungen werden zusammengetragen und in unser System aufgenommen. Was fehlt, beschaffen wir.

  3. 03

    Der laufende Rhythmus

    Begehungen nach Plan, Instandhaltung nach Kalender — und alles Unerwartete erreicht Sie noch am selben Tag, mit Foto, Empfehlung und Kostenangabe.

  4. 04

    Jahresgespräch

    Einmal jährlich gehen wir die Immobilie mit Ihnen durch: was ausgegeben wurde, was es gebracht hat, was ansteht und was für die nächsten zwölf Monate einzuplanen ist.

Wie das Land für Land funktioniert

Costa del Sol, Spanien

An der Costa del Sol liegt fast jedes Objekt in einer comunidad de propietarios — mit Abstimmungen, Sonderumlagen und einem Präsidenten, dem man antworten muss. Sonne, Salzluft und ganzjährige Bewässerung greifen ein Gebäude permanent an; die Begehungsintervalle sind kürzer, als ein mitteleuropäischer Eigentümer erwartet.

  • Gemeinschaftskosten, Protokolle und Sonderumlagen bearbeitet
  • Teilnahme und Abstimmung in Versammlungen per schriftlicher Vollmacht
  • Versorgungsverträge auf Ihren Namen, Verbrauch auf Leckagen überwacht
  • IBI und Müllgebühren nach kommunalen Fristen nachgehalten

Zentralschweiz

Auf der Mörlialp sind die Risiken saisonal und scharf. Frost, Schneelast und ein Gebäude, das wochenlang ungeheizt sein kann, verlangen einen anderen Kalender — der Großteil der Arbeit liegt in den beiden Wechselperioden am Anfang und Ende des Winters.

  • Wintersicherung: Heizkurven, Frostschutz, Wasserabsperrung
  • Schneelast und Dachentwässerung über die Saison überwacht
  • Verwaltung des Stockwerkeigentums und Vertretung in Versammlungen
  • Nebenkosten und saisonale Verbrauchsabrechnung geprüft

Was Sie erhalten

  • Begehungsbericht

    Nach jedem Besuch: datiert, bebildert, checklistenbasiert und archiviert.

  • Monatsabrechnung

    Eine Seite Zahlen, mit jeder Rechnung als Beleg dahinter.

  • Instandhaltungsplan

    Rollierende Zwölfmonatssicht: was fällig ist und was es kosten soll.

  • Dokumentenarchiv

    Verträge, Garantien, Anleitungen, Pläne und Schriftverkehr je Objekt.

Fragen zu dieser Leistung

Sprechen Sie uns an · info@m13property.com

Wie oft ist tatsächlich jemand im Objekt?

Im Leerstand standardmäßig vierzehntägig, in der Regenzeit an der Küste bzw. in der Belegungssaison in den Alpen wöchentlich. Die Frequenz vereinbaren wir bei der Übernahme und sie steht im Vertrag — sie bleibt niemandes Ermessen überlassen.

Was dürfen Sie ohne Rückfrage ausgeben?

Nur das, was Sie vorab als Betragsgrenze je Vorfall freigegeben haben. Darunter handeln wir und berichten; darüber senden wir ein Angebot und warten. Die einzige Ausnahme ist die Gefahrenabwehr — ein Leck stoppen, Strom abschalten — das tun wir immer zuerst und informieren Sie unverzüglich.

Verwalten Sie auch Objekte, die Sie nicht vermittelt haben?

Ja, und der größte Teil des Portfolios ist genau das. Für uns macht es keinen Unterschied, wer den Kauf begleitet hat — solange wir das Objekt ordentlich betreuen können.

Kann ich kündigen?

Mit drei Monaten Frist — und wir übergeben das vollständige Archiv: Schlüssel, Unterlagen, Lieferantenkonten und Begehungshistorie, an Sie oder an Ihren Nachfolger. Nichts über Ihre Immobilie bleibt in unserem System als Faustpfand.

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Unsicher, was davon Sie brauchen?

Beschreiben Sie die Immobilie und wie Sie sie nutzen. Wir sagen Ihnen, was sie realistisch braucht — einschließlich der Punkte, die wir Ihnen nicht berechnen würden.

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