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Leistungen Leistung 2 von 6

Vermietung & Gästebetreuung

Vermietung heißt nicht, ein Objekt auf ein Portal zu stellen. Sie heißt: bestimmen, was die Immobilie erwirtschaften soll, sie so präsentieren, dass sie es auch tut, auswählen, wer bleibt — und dafür sorgen, dass das Haus danach im selben Zustand ist wie davor.

Es gibt eine Art der Ferienvermietung, die den Umsatz dieses Monats maximiert und dabei leise den Vermögenswert zerstört: Aufenthalte ohne Puffertag, billige Wäsche, aufgeschobene Reparaturen — und eine fünf Jahre alte Küche, die aussieht wie zehn. Diese Art betreiben wir nicht.

Wir vermieten auf den Gesamtertrag über Jahre, nicht auf die Auslastungsquote. Das bedeutet einen realistischen Saisonpreis, geprüfte Gäste, Wechseltage mit genug Zeit für ordentliche Reinigung und Kontrolle — und Ihre eigenen Termine, die im Kalender stehen, bevor irgendjemandem etwas angeboten wird.

Was diese Leistung umfasst

01

Positionierung und Preis

Bevor ein Objekt inseriert wird, ermitteln wir, was es erwirtschaften sollte. Dazu betrachten wir, was wirklich vergleichbare Objekte über ein volles Jahr erzielt haben — nicht, was sie verlangt haben — und legen eine saisonale Preiskurve fest statt einer einzigen Zahl.

  • Vergleichsanalyse nach Saison, nicht nach Schlagzeilenpreis
  • Saisonale Preiskurve mit Mindestaufenthalten je Periode
  • Break-even gegen Ihre tatsächlichen Betriebskosten gerechnet
  • Dauer- und Ferienvermietung vorab nebeneinander durchgerechnet
  • Eigennutzungstermine stets zuerst im Kalender gesperrt
  • Preise zweimal jährlich und nach jeder Nebensaison überprüft
02

Präsentation und Vermarktung

Die meisten Objekte verdienen zu wenig wegen ihrer Fotos. Wir bereiten das Haus richtig vor, fotografieren es im richtigen Licht und schreiben Texte, die das Erlebnis beschreiben statt eine Merkmalsliste zu wiederholen.

  • Professionelle Fotografie, nach jeder wesentlichen Änderung erneuert
  • Exposétexte je Sprache und je Kanal eigenständig verfasst
  • Verteilung über die großen Portale und den Direktvertrieb
  • Kalender kanalübergreifend synchronisiert — Doppelbuchungen ausgeschlossen
  • Bewertungen beobachtet und im Ton des Hauses beantwortet
  • Anfragen innerhalb von Stunden beantwortet — eine späte Antwort ist eine verlorene Buchung
03

Gäste und Mieter

Wen Sie hineinlassen, zählt mehr als der Preis, den Sie nehmen. Jede Buchung wird vor der Bestätigung geprüft, und die Bedingungen stehen schriftlich fest, statt vorausgesetzt zu werden.

  • Identitätsprüfung und Vorabprüfung vor jeder Bestätigung
  • Schriftlicher Mietvertrag passend zu Land und Mietdauer
  • Kautionen erhoben, verwahrt und gegen ein dokumentiertes Inventar zurückgegeben
  • Meldung der Gäste bei den Behörden, wo vorgeschrieben
  • Anreiseinformationen, Tipps vor Ort und eine Rufnummer für den Aufenthalt
  • Schäden gegen das Einzugsprotokoll bewertet, nicht gegen die Erinnerung
04

Wechseltage und Housekeeping

Am Wechseltag entscheidet sich, ob ein Vermietungsprogramm funktioniert. Unserer ist eine vollständige Kontrolle, an die eine Reinigung angehängt ist — nicht umgekehrt.

  • Vollreinigung nach Raum-für-Raum-Checkliste zwischen allen Aufenthalten
  • Wäsche und Handtücher in Hotelqualität, extern gewaschen
  • Verbrauchsmaterial aufgefüllt, Inventar jedes Mal kontrolliert
  • Zustand beim Auszug fotografiert und mit dem Einzug verglichen
  • Kleine Mängel möglichst noch im Wechselfenster behoben
  • Grundreinigung und Wäschetausch zwischen den Saisons eingeplant

Wie es abläuft

  1. 01

    Beurteilen und vorbereiten

    Wir sehen das Objekt mit den Augen eines Gastes und sagen Ihnen ehrlich, was den Preis drückt — und welche dieser Punkte sich vor der Vermietung zu beheben lohnen.

  2. 02

    Inserieren und bepreisen

    Fotografie, Texte je Sprache, Kanaleinrichtung und die saisonale Preiskurve. Nichts geht online, bevor Ihre eigenen Termine im Kalender stehen.

  3. 03

    Betreiben

    Anfragen, Prüfung, Verträge, Kautionen, Anreisen, Betreuung, Wechseltage und Bewertungen. Sie hören von uns, wenn eine Entscheidung wirklich Ihnen zusteht.

  4. 04

    Abrechnen und berichten

    Miete vereinnahmt, Kosten abgezogen und aufgeschlüsselt, Kautionen abgestimmt — und monatlich eine Mietabrechnung neben der Verwaltungsabrechnung.

Wie das Land für Land funktioniert

Costa del Sol, Spanien

Andalusien reguliert die touristische Vermietung: Ein an Feriengäste vermietetes Objekt muss in der Regel als vivienda de uso turístico registriert sein und seine Registriernummer ausweisen, und Gäste sind den Behörden zu melden. Ein nicht ordnungsgemäß registriertes Objekt vermarkten wir nicht.

  • Touristische Registrierung vor dem Inserieren geprüft oder veranlasst
  • Gästemeldung wie vorgeschrieben übermittelt
  • Dauermietverhältnisse nach spanischem Mietrecht, wo das für Sie günstiger ist
  • Lange Saison: die Nebenmonate zählen mehr als der August

Zentralschweiz

Die alpine Saison ist kurz, dicht und unnachsichtig: Wenige Winterwochen tragen den Großteil des Jahres, die Wechsel häufen sich auf denselben Tag, und ein verpasstes Reinigungsfenster lässt sich nicht nachholen. Geplant wird Monate im Voraus, nicht Woche für Woche.

  • Winterkalender vor Saisonbeginn geplant
  • Samstagswechsel vorab personell eingeplant
  • Kurtaxe je Aufenthalt erhoben und abgeführt
  • Sommerwandersaison als zweites, ruhigeres Ertragsfenster entwickelt

Was Sie erhalten

  • Inseratspaket

    Fotografie, Objektbeschreibung und Texte je Sprache — in Ihrem Eigentum.

  • Belegungskalender

    Ein Kalender über alle Kanäle, mit geschützten Eigennutzungsterminen.

  • Mietabrechnung

    Monatlich: Bruttomiete, Provisionen, Kosten, Nettoertrag für Sie.

  • Wechselprotokoll

    Zustand bei Ein- und Auszug, fotografiert und datiert.

Fragen zu dieser Leistung

Sprechen Sie uns an · info@m13property.com

Kann ich die Immobilie weiterhin selbst nutzen?

Immer — und Ihre Termine kommen zuerst. Sperren Sie das Jahr, eine Woche im Voraus oder bestimmte Zeiträume dauerhaft: Das Vermietungsprogramm richtet sich nach dem, was übrig bleibt, nie umgekehrt.

Ferien- oder Dauervermietung — was bringt mehr?

Das hängt vom Objekt ab und davon, wie viel Sie selbst nutzen wollen. Ferienvermietung bringt meist mehr Umsatz und kostet deutlich mehr im Betrieb; ein Dauermietverhältnis ist ruhiger, stetiger und schließt die Eigennutzung aus. Wir rechnen beides gegen Ihre echten Kosten und zeigen Ihnen die zwei Zahlen, bevor Sie entscheiden.

Was passiert, wenn ein Gast etwas beschädigt?

Die Auszugskontrolle wird mit dem fotografierten Einzugsprotokoll verglichen, der Schaden bewertet und von der Kaution einbehalten. Übersteigt er die Kaution, verfolgen wir ihn weiter; bei größeren Schäden melden wir mit unseren eigenen Fotos einen Versicherungsfall.

Nehmen Sie Provisionen von Reinigung oder Wäscherei?

Nein. Deren Rechnungen erreichen Sie unverändert. Unser Honorar ist der zu Beginn vereinbarte Prozentsatz der Miete — und das ist alles, was wir verdienen.

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Unsicher, was davon Sie brauchen?

Beschreiben Sie die Immobilie und wie Sie sie nutzen. Wir sagen Ihnen, was sie realistisch braucht — einschließlich der Punkte, die wir Ihnen nicht berechnen würden.

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