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Alquiler y atención al huésped

Alquilar no es publicar la propiedad en un portal. Es decidir cuánto debe rendir, presentarla para que lo consiga, elegir quién se aloja y asegurarse de que la casa queda igual después que antes.

Existe una forma de alquiler vacacional que maximiza los ingresos de este mes y destruye discretamente el activo: estancias encadenadas sin días de margen, lencería barata, reparaciones aplazadas y una cocina de cinco años que parece de diez. Esa forma no la practicamos.

Alquilamos pensando en el rendimiento total a lo largo de los años, no en el porcentaje de ocupación. Eso significa un precio realista por temporada, huéspedes verificados, cambios con tiempo suficiente para limpiar y revisar en serio, y sus propias fechas protegidas en el calendario antes de ofrecer nada a nadie.

Qué cubre este servicio

01

Posicionamiento y precio

Antes de publicar calculamos cuánto debería rendir la propiedad. Eso implica mirar lo que consiguieron de verdad propiedades realmente comparables (no lo que pedían) a lo largo de un año completo, y fijar una curva de precios por temporada en lugar de una sola cifra.

  • Análisis de comparables por temporada, no por tarifa de escaparate
  • Curva de precios estacional con estancias mínimas por periodo
  • Punto de equilibrio calculado sobre sus costes reales
  • Alquiler de larga duración y vacacional comparados antes de decidir
  • Fechas de uso propio bloqueadas primero, siempre
  • Precios revisados dos veces al año y tras cada temporada media
02

Presentación y comercialización

La mayoría de propiedades rinde por debajo de lo que podría por culpa de sus fotografías. Preparamos la casa como es debido, la fotografiamos con la luz adecuada y escribimos anuncios que describen la experiencia real en lugar de repetir una lista de características.

  • Fotografía profesional, repetida tras cualquier cambio relevante
  • Textos redactados por separado para cada idioma y cada canal
  • Distribución en los grandes portales y consultas directas
  • Calendario sincronizado entre canales: la doble reserva es imposible
  • Reseñas vigiladas y respondidas con la voz de la casa
  • Consultas contestadas en horas, no en días: responder tarde es perder la reserva
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Huéspedes e inquilinos

A quién alquila importa más que cuánto cobra. Cada reserva se verifica antes de confirmarse y las condiciones se ponen por escrito en lugar de darse por supuestas.

  • Verificación de identidad y comprobaciones antes de confirmar
  • Contrato de arrendamiento adecuado al país y a la duración
  • Fianzas cobradas, custodiadas y devueltas contra un inventario documentado
  • Registro de viajeros ante las autoridades donde es obligatorio
  • Información de llegada, recomendaciones locales y un teléfono durante la estancia
  • Daños valorados contra el acta de entrada, no contra la memoria
04

Cambios y limpieza

El día de cambio es donde se gana o se pierde un programa de alquiler. El nuestro es una inspección completa con limpieza incorporada, no al revés.

  • Limpieza completa con lista estancia por estancia entre cada estancia
  • Lencería y toallas de nivel hotelero, lavadas fuera
  • Consumibles repuestos e inventario verificado en cada cambio
  • Estado fotografiado a la salida y comparado con la entrada
  • Pequeños desperfectos resueltos dentro de la propia ventana de cambio
  • Limpieza a fondo y renovación de lencería programadas entre temporadas

Cómo funciona

  1. 01

    Evaluar y preparar

    Miramos la propiedad como la miraría un huésped y le decimos con franqueza qué está frenando la tarifa, y cuáles de esas cosas merece la pena arreglar antes de alquilar.

  2. 02

    Publicar y tarificar

    Fotografía, textos en cada idioma, alta en canales y curva de precios por temporada. Nada se publica hasta que sus fechas ya están en el calendario.

  3. 03

    Operar

    Consultas, verificaciones, contratos, fianzas, llegadas, atención durante la estancia, cambios y reseñas. Usted tiene noticias nuestras cuando la decisión es realmente suya.

  4. 04

    Liquidar e informar

    Renta cobrada, costes deducidos y desglosados, fianzas conciliadas y un extracto de alquiler cada mes junto al extracto de gestión.

Cómo funciona país por país

Costa del Sol, España

Andalucía regula el alquiler turístico: una vivienda alquilada a turistas debe estar inscrita como vivienda de uso turístico y mostrar su número de registro, y los viajeros deben comunicarse a las autoridades. No comercializamos una propiedad que no esté correctamente inscrita.

  • Inscripción como vivienda de uso turístico comprobada o tramitada antes de publicar
  • Parte de viajeros presentado según normativa
  • Arrendamientos de larga duración conforme a la LAU cuando le convenga más
  • Temporada larga: los meses de hombro pesan más que agosto

Suiza central

La temporada alpina es corta, densa e implacable: unas pocas semanas de invierno sostienen casi todo el año, los cambios se concentran en el mismo día y una franja de limpieza perdida no se recupera. Se planifica con meses de antelación, no semana a semana.

  • Calendario de invierno planificado antes de abrir la temporada
  • Cambios de los sábados cubiertos y programados con antelación
  • Tasa turística recaudada y liquidada por cada estancia
  • Temporada de senderismo en verano desarrollada como segunda ventana de ingresos

Qué recibe usted

  • Material del anuncio

    Fotografía, descripción y textos en cada idioma, de su propiedad.

  • Calendario de reservas

    Un solo calendario para todos los canales, con sus fechas protegidas.

  • Extracto de alquiler

    Mensual: renta bruta, comisiones, costes y neto para usted.

  • Acta de cambio

    Estado de entrada y salida, fotografiado y fechado.

Preguntas sobre este servicio

Hablemos · info@m13property.com

¿Puedo seguir usando la propiedad?

Siempre, y sus fechas van primero. Bloquéelas para todo el año, con una semana de antelación o de forma permanente en ciertos periodos: el programa de alquiler se construye con lo que queda, nunca al revés.

¿Renta más el alquiler vacacional o el de larga duración?

Depende de la propiedad y de cuánto quiera usarla. El vacacional suele facturar más y cuesta mucho más operar; el de larga duración es más tranquilo, más estable y descarta su uso propio. Modelamos los dos sobre sus costes reales y le enseñamos las dos cifras antes de que decida.

¿Qué pasa si un huésped rompe algo?

La inspección de salida se compara con el acta de entrada fotografiada, se valora el coste y se descuenta de la fianza. Si la supera, lo reclamamos, y en daños importantes abrimos siniestro con nuestras propias fotografías fechadas.

¿Cobran comisión a la limpieza o a la lavandería?

No. Sus facturas le llegan tal cual. Nuestros honorarios son el porcentaje de renta acordado al principio, y eso es todo lo que ganamos.

Otros servicios

Todos los servicios

¿No sabe cuál de ellos necesita?

Descríbanos la propiedad y cómo la usa. Le diremos qué necesita de verdad, incluida la parte que no le cobraríamos.

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