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Reformas y rehabilitación

Las obras se tuercen en los huecos: entre lo que usted dio por supuesto y lo que se presupuestó, entre el plano y la obra, entre el último pago y el repaso de defectos. Esos huecos los cerramos para propietarios que no pueden estar allí para hacerlo ellos mismos.

Una reforma que no puede visitar es una reforma que no puede supervisar, y una obra sin supervisión se desvía: en coste, en plazo y en calidad. La desviación rara vez es deshonesta. Es el resultado acumulado de pequeñas decisiones tomadas en obra porque no había nadie para tomarlas bien.

Nuestro trabajo es ser esa persona. Definimos la obra antes de que nadie la presupueste, la sacamos a concurso como es debido, ligamos el dinero al avance en lugar de a las facturas, y fotografiamos la obra con la frecuencia suficiente para que usted vea por sí mismo qué compró su dinero.

Qué cubre este servicio

01

Alcance, memoria y presupuesto

Casi todos los conflictos de obra se remontan a un alcance que nunca se puso por escrito. Empezamos por ponerlo por escrito, con el detalle suficiente para que tres empresas estén presupuestando de verdad lo mismo.

  • Levantamiento y estado previo registrados antes de proyectar nada
  • Memoria escrita hasta acabados, mecanismos y estándares
  • Planos redactados o coordinados con su arquitecto
  • Presupuesto realista con una partida de imprevistos declarada abiertamente
  • Materiales de plazo largo identificados antes de que retrasen la obra
  • Viabilidad contrastada primero con los estatutos de la comunidad y el planeamiento
02

Concurso y contratos

Ponemos la misma memoria delante de varias empresas verificadas y comparamos lo que vuelve partida por partida, porque la oferta más barata suele ser la que se dejó algo fuera.

  • Al menos tres ofertas de empresas con las que ya hemos trabajado
  • Ofertas homogeneizadas para comparar lo comparable, no totales de portada
  • Exclusiones y partidas alzadas señaladas antes de que usted firme nada
  • Contrato escrito con plazos, hitos de pago y retención
  • Seguros y habilitaciones de cada empresa verificados
  • Adjudicación recomendada con motivos: la decisión sigue siendo suya
03

Dirección de la obra

Alguien de M13 pisa la obra con regularidad durante toda la ejecución, y usted ve lo que esa persona ve. No se libera ningún pago por trabajo que no se haya ejecutado realmente.

  • Visitas de obra en los intervalos acordados, más frecuentes en fases críticas
  • Informe fotográfico de avance cada semana, enviado a usted
  • Pagos liberados contra avance verificado, nunca contra promesas
  • Modificados presupuestados y aprobados por usted antes de ejecutarse
  • Plazos controlados, con los retrasos comunicados cuando ocurren
  • Licencias, avisos a la comunidad y trato con vecinos incluidos
04

Recepción y garantías

El último cinco por ciento de una reforma es donde la mayoría de propietarios se rinde y acepta un trabajo sin terminar. Es justo la parte en la que más útiles somos.

  • Lista de repasos estancia por estancia, con fotografías
  • Retención mantenida hasta cerrar cada punto
  • Certificados, actas de prueba y conformidades recopilados
  • Manuales, garantías y planos finales archivados por propiedad
  • Electrodomésticos e instalaciones registrados a su nombre
  • Visita de vuelta tras la primera temporada para detectar asentamientos

Cómo funciona

  1. 01

    Encargo y viabilidad

    Qué quiere, qué permite el edificio, qué permite la normativa y cuánto cuesta aproximadamente. Mejor perder una idea aquí que después de adjudicar la obra.

  2. 02

    Proyecto y memoria

    Planos, listado de acabados y memoria escrita, más las licencias o autorizaciones de comunidad que la obra necesite.

  3. 03

    Concurso y adjudicación

    Precios en competencia de empresas verificadas, homogeneizados y presentados con recomendación y motivos.

  4. 04

    Ejecución y entrega

    Supervisión, fotografías semanales, pagos por hitos, repasos y, al final, un expediente documental completo.

Cómo funciona país por país

Costa del Sol, España

Casi toda obra en Marbella necesita licencia municipal, y todo lo que toque estructura, fachada o elementos comunes necesita además el acuerdo de la comunidad. Ambas cosas llevan tiempo, y empezar sin ellas es la forma habitual de que un inspector pare el proyecto.

  • Licencia municipal de obra obtenida antes de empezar
  • Acuerdo de la comunidad y aviso a vecinos para fachada o estructura
  • Restricciones de obra en verano en zonas turísticas previstas de antemano
  • Gremios locales reservados con antelación: agosto elimina un mes en la práctica

Suiza central

En los Alpes la restricción es el calendario. La ventana de obra es corta, el invierno es cuando la propiedad rinde, y un proyecto que se alarga no solo cuesta más: cuesta una temporada de ingresos.

  • Obras planificadas en la ventana entre temporadas
  • Autorizaciones cantonales y municipales resueltas antes de adjudicar
  • Entregas de material coordinadas con el acceso de montaña
  • Fecha de fin fijada para proteger la apertura de la temporada de invierno

Qué recibe usted

  • Memoria y plan de costes

    Qué se construye y cuánto cuesta, por escrito, antes de que nadie empiece.

  • Comparativo de ofertas

    Ofertas homogeneizadas en paralelo, con las exclusiones a la vista.

  • Informe semanal

    Fotografías, situación de plazos y gasto frente a presupuesto.

  • Expediente de entrega

    Repasos conformes, certificados, garantías, manuales y planos finales.

Preguntas sobre este servicio

Hablemos · info@m13property.com

¿Tengo que estar allí en algún momento?

No. Todos nuestros proyectos se plantean asumiendo que usted no está en el país. Los propietarios que quieren venir suelen hacerlo una vez, cuando se eligen los acabados, y eso también puede resolverse por vídeo.

¿Cómo evitan que se desvíe el presupuesto?

Escribiendo el alcance antes de que nadie lo presupueste, declarando abiertamente los imprevistos, presupuestando cada modificado antes de ejecutarlo y liberando pagos contra avance verificado. La desviación casi siempre empieza en un alcance demasiado vago para presupuestarse bien.

¿Qué tamaño de proyecto asumen?

Desde un único baño hasta una rehabilitación integral. Por debajo de cierto tamaño una dirección de proyecto completa cuesta más de lo que ahorra, y en ese caso se lo diremos en lugar de vendérsela.

¿Pueden trabajar con mi arquitecto?

Sí, y a menudo es lo que mejor funciona. Él responde del proyecto y nosotros de la ejecución: concurso, contratos, dirección de obra, pagos y entrega.

Otros servicios

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¿No sabe cuál de ellos necesita?

Descríbanos la propiedad y cómo la usa. Le diremos qué necesita de verdad, incluida la parte que no le cobraríamos.

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